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合同变更后原合同中未变更的结算条款继续有效
【发布日期】:2014-08-01 08:42:48          【作者】: 

常州市中级人民法院    丁延陵

【案情】
    1998年被申请人常州常惠发展有限公司(下称常惠公司)经常州市市政府主管部门批准,在申请人王宗惠原房屋所在地常州市学桥弄5号周围地段实施房地产开发。常惠公司委托被申请人常州市房屋拆迁公司(下称拆迁公司)拆迁。1998年12月拆迁公司与王宗惠签订了一份“房屋拆迁协议书”,协议规定, 王宗惠原有学桥弄5号产权房90.37平方米,由拆迁公司安置其位于常州市荷花池公寓7幢丙单元401室一套期房,面积为135.47平方米,两房实行产权调换,双方结算时王宗惠还应付给拆迁公司补差款 61232.08 元。1999年3月28日王宗惠与常惠公司经协商签订了一份换房协议,内容为双方经协商同意常惠公司将荷花池公寓7幢乙单元102室和荷花池公寓7幢丙单元401室调换,常惠公司补给王宗惠由401室调102室的房价差9707元,另外补贴王宗惠10000元,房差价和补贴款等相抵冲后,王宗惠由原应付给拆迁公司的补差款61232.08元变更为41491.70元。同年4月5日王宗惠与拆迁公司重新签订了一份房屋拆迁协议书,拆迁公司安置给王宗惠的房屋由原来的7幢丙单元401室变更为该幢乙单元102 室。2000年5月王宗惠向有关部门申领了常州市荷花池公寓7幢乙单元102室的房屋产权证。2002年9月王宗惠发现拆迁公司将开始安置其位于常州市荷花池公寓7幢丙单元401室的面积多计算,而原401室与102室调换时又未对401室多算的面积款扣除,即多次找被申请人主张退还多算的401室面积款。王宗惠因其主张未果,遂向一审法院提起诉讼。
    申请人王宗惠诉称:1999年元月1日,其与常惠公司委托的拆迁公司订立了一份其所有的位于常州市学桥弄5号房屋的“房屋拆迁协议书”。协议书约定拆迁公司对其拆迁补偿安置方式为产权调换。经调换的房屋位于常州市荷花池公寓7幢丙单元401室,该房设计建筑面积为135.47平方米,使用面积为98.17平方米,按拆迁公司出具拆迁通知上的计算方法及拆迁协议结算,其共应支付拆迁公司61232.08元后获得安置房产权。但拆迁公司在这里把本不应计算的阳台等部位使用面积也计入了61232.08元的应付安置房款中。经测算, 拆迁公司给其安置的7幢丙单元401室使用面积为87.72平方米,按拆迁协议计算,拆迁公司多算其使用面积10.45平方米,折算成房款为47169.51元。其认为,“房屋拆迁补偿协议”一经订立,双方必须履行。拆迁公司本应在安置房竣工后,委托有关部门测出安置房屋的实际使用面积,实事求是按协议价格多退少补,但拆迁公司没有这样做。拆迁公司侵犯其合法权益,应当承担违约和侵权责任。           
    两被申请人均辩称:王宗惠在合同变更后已不是荷花池公寓7幢丙单元401室房屋的所有人,没有权利再以401室房屋所有人的身份起诉,请求法院依法驳回王宗惠的诉讼请求。
【争点】
    本案存在以下三个争议焦点:1、第一份合同变更后,对第一份合同中的未结算部分是否可推定为当事人自动放弃的问题;2、合同变更后,当事人对前一份合同是否具有诉讼主体资格的问题;3、本案是否可适用我国《合同法》第98条的规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力来处理的问题。
【审判】
    一审法院经审理认为:
    1、通过合法程序订立的合同,内容无违反国家法律法规, 经合同当事人签订后依法具有法律效力,但当事人对已经签订的合同经双方协商一致,可以对合同条款变更,变更程序一经完成,当事人只能按新的协议确定的权利义务关系履行合同。1998年12月王宗惠与拆迁公司签订拆迁合同时,拆迁公司安置给原告的7幢丙单元401室,因王宗惠同常惠公司于1999年3月28日另行订立了一份换房协议,王宗惠同意将安置房调换至同一幢房的乙单元102室,由常惠公司补贴王宗惠人民币10000元致使原先签订的合同未履行。最终王宗惠同拆迁公司于1999年4月5 日签订了新的拆迁协议书,这份变更后成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方对该合同已全面履行,且王宗惠已于2000年5月依法取得了荷花池公寓7幢乙单元102室的产权,现王宗惠请求法院以其与拆迁公司订立的第一份拆迁合同作为依据,判令两公司退还多收的房屋面积款计47169.51元,无事实根据和法律依据。
    2、1998年12月王宗惠与拆迁公司签订的一份房屋拆迁协议书和1999年3月28日与常惠公司重新签订的一份换房协议,均是通过合法程序订立的合同,其内容不违反国家法律法规,是双方真实意思的表示,对双方当事人均具有法律约束力。2000年5月王宗惠按照后一份合同实际取得了荷花池公寓7幢乙单元102室的产权。此时,王宗惠就不再是荷花池公寓7幢丙单元401室的产权人,故王宗惠以荷花池公寓7幢丙单元401室房屋使用权面积短少为由主张自己的权利不能成立。
    3、我国《合同法》第98条的规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。对王宗惠于1998年12月与拆迁公司签订的一份“房屋拆迁协议书”不可以适用。该条款是针对的没有变更的合同,没有变更的合同的权利义务终止,合同中结算和清理条款有效。而本案双方当事人已对1998年12月的这份合同作了变更,形成了新的合同,并已按新合同履行完毕。此时,王宗惠就不能再以第一份合同没有结算为由主张权利,合同变更中所造成的损失,只能由王宗惠自己承担。据此一审法院判决驳回王宗惠的诉讼请求。案件受理费及其他费用2017元,由王宗惠负担。
    一审判决后,王宗惠不服提起申请再审,申请再审理由:一审法院未审查双方当事人在荷花池公寓7幢102室的面积是以401室的面积补差款及10000元的贴补款相冲抵等后换算过来的;换算时,被申请人对401室多算的面积补差款在当时房屋调换时没有减去;按照第一份协议的约定:安置房面积均以竣工后,实测面积为准,若有差异,所收费用多退少补。一审法院在没有查清此事实的情况下,则以合同条款已变更,变更程序一经完成,当事人只能按新的协议确定的权利义务关系履行合同,及当事人不是荷花池公寓7幢丙单元401室的产权人为由驳回诉讼请求的做法属严重认定事实错误及适用法律不当。
二审法院经多次证据交换及开庭听证,在双方当事人对各自的责任有了基本认识后,法院做了大量调解工作,双方当事人庭外达成了和解协议,协议确定由常惠公司在协议签订的当日对荷花池公寓7幢401室原多计算的面积部分向王宗惠补偿。王宗惠于2005年11月向法院递交了撤回申请再审书,江苏省常州市中级人民法院于2005年11月8日作出决定,准许王宗惠撤回对常惠公司和拆迁公司的申请再审书。
【评析】
    本案讼争虽以当事人双方庭外和解方式解决,但有关本案争议的三个问题还是值得商榷的。笔者结合本案三个争议焦点略加分析阐述。
    一、第一份合同变更后,对第一份合同中的未结算部分是否可推定为当事人自动放弃的问题。
    合同的变更是指在合同成立之后,尚未履行或尚未完全履行之前,当事人基于意思表示或法律规定,不改变合同的主体,而仅改变合同内容的行为。我国《合同法》第77条、第78条规定,当事人协商一致的,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。当事人的合同变更内容约定不明的,推定为未变更。本案中,申请方与被申请方在1999年3月28日签订的一份换房协议对1998年12月双方签订的一份“房屋拆迁协议书”中的结算说明部分的约定的结算内容未有重新约定,但此原总的结算方式中包含了此部分的内容,而换房协议因当时房屋均未竣工,无法实测面积,也就无法计算房屋面积差异,还是按原结算总金额在换房中作为基本测算单位,确定房屋之间的差价和补贴,在差价和补贴与新换房的补差款抵冲后,余下的就是应付新换房的补差款。因此,换房协议对第一份合同中的未结算部分没有约定下,只能推定为该部分内容未变更,而不能推定为当事人自动放弃未结算的部分。只有在一方当事人(申请人)明确表示放弃未结算的部分情况下,未结算的部分才不作计算。换房协议仅对已经变更的结算部分发生效力,而未变更的结算部分仍然继续有效。
    二、合同变更后,当事人对前一份合同是否具有诉讼主体资格的问题
    我国《合同法》第2条、第6条、第8条的规定,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。《民法通则》第115条规定,合同的变更或解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。本案中,申请方与被申请方在1999年3月28日签订换房协议后,虽双方当事人已按照新的合同实际履行完毕,但双方当事人没有对1998年12月共同签订的“房屋拆迁协议书”中的结算说明部分约定的结算内容约定不再结算,作为申请人王宗惠始终也未明确表示放弃。因此,在合同确定的安置房竣工后,对原没有实测的房屋面积,对负有义务的一方被申请人应当按照双方于1998年12月签订的“房屋拆迁协议书”中的结算说明部分的约定,安置房面积以实测面积为准,若有差异,所收费用多退少补的方式履行。被申请人如不履行此义务,应当承担违约责任并赔偿损失。因此,本案合同变更后,王宗惠虽不是荷花池公寓7幢丙单元401室的产权人,但由于双方对原约定的荷花池公寓7幢丙单元401室的使用面积没有实际测算,被申请人所预收费用没有实际结清,在原合同未结算部分仍然有效的情况下,王宗惠对前一份合同仍具有诉讼上的主体资格。
    三、本案是否可适用我国《合同法》第98条的规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力来处理的问题。
    对我国《合同法》第98条规定的合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的理解应从广义上去理解,而不能从狭义上去理解。该条款他既包含变更前原合同的权利义务终止,也包含变更后新合同的权利义务终止;既包含合同的部分权利义务的终止,也包含合同的全部权利义务终止,这都不影响合同中结算和清理条款的效力。该条款的制定是从保护一方当事人的合法利益为出发点而制定的。如果把该条款理解为仅指没有变更过的合同的权利义务终止时,合同中结算和清理条款有效,这就有违立法者的初衷。本案双方当事人在荷花池公寓7幢401室与102室的交换中,102室的面积是以401室的面积补差款及10000元的贴补款相冲抵等后换算过来的,对401室的多算面积补差款在当时房屋调换时没有减去;按照第一份协议的约定:按置房面积均以竣工后,实测面积为准,若有差异,所收费用多退少补。双方当事人在签订换房协议时,原合同确定的安置房还没有造好,双方也就没有就401室的面积符与不符原协议所定的面积再商定,是否在换房协议签订后不再对401室的面积结算作约定,而王宗惠也始终没有放弃该权利。因此,本案合同虽已变更,变更程序也已完成,但仍可适用我国《合同法》第98条规定的基本原则处理,无论合同是否变更合同中的结算和清理条款均继续有效,合同中的结算和清理条款不因合同变更而无效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务,不履行合同义务的一方当事人应当承担违约责任。


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