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从一起请求返还房屋产权证案引发的思考
【发布日期】:2014-08-01 08:43:00          【作者】: 

    [案情]
  2001年1月15日,被告乙向原告甲出具借条一份,载明“今借到甲已过户到本人名下的518㎡的某大厦房产证四套,用于甲、乙投资合作开办白色垃圾处理场生产设备投资的银行贷款(由乙经办),待银行贷款到位后,交还甲此房产证,此条收回作废。若乙未办成银行贷款,则应用房产证换回此借条,否则将承担按每平方米1500元计算的违约责任”。后甲、乙于2001年1月17日签订房产转让合同一份,甲将大厦302室、303室、三楼圆角、四楼圆角的房产以440300元的价格出售给乙,并约定甲原欠乙的412000元以此房款抵算,余款由乙于2001年7月30日前以现金形式一次性付清。为保证协议的有效行使,双方于2001年1月31日在市公证处对上述协议进行了公证。
  2001年5月13日,甲又与乙签订协议一份,约定若乙截止到2001年6月30日仍未贷到款,则甲有权收回上述四套房屋产权证,并终止一切合作之举。2001年5月22日,甲与乙签订了房地产买卖契约,并将大厦303室、308室、309-310室、四楼圆角的产权过户到了乙名下。但乙拿到房产证后并未办理到银行贷款,后甲从乙处要回了308室、四楼圆角的房产证。甲与乙在办理协议公证、房产过户及申请银行贷款期间,因双方均无资金,遂向被告丙借款3000余元,向丁借款28000元。后因甲、乙无现金偿还,丙同意乙借丁的28000元由自己偿还。2001年6月2日,乙、丙签订了房地产买卖契约,将大厦303室的房屋出售给丙,并经市会计事务所评估,房价为97393元。2001年7月2日,丙交纳了房屋买卖契税并办理了大厦303室的产权证。
  2003年5月23日,乙与某市电缆厂签订协议一份,乙委托市电缆二厂加工一批电线,价值142540元,乙预付40000元,余款用大厦309-310室房产证作抵押,待余下货款到厂后,市电缆二厂返还乙房产证,到目前为止该房产证仍抵押在市电缆二厂。
  2001年12月11日,甲分别向市公证处和市房地产管理局房产交易所提出申请,要求撤销房产转让合同公证书和冻结303室、09-310室房产的交易,但均未有结果。甲向乙索要房产证无着,遂于2004年10月诉至法院,要求乙、丙返还303室、309-310室两处房产证,并承担本案的诉讼费用。
  [审判]
  法院经审理认为,甲、乙于2001年1月17日订立的房产转让合同是双方真实意思表示,且经过市公证处公证,对双方均具有法律约束力。未经法定程序撤销,其仍是合法有效的。房屋作为不动产,其权属依法应以登记为准,乙取得的大厦303室、308室、309-310室、四楼圆角四套房屋的所有权是经过房管部门依法登记,并办理了房屋产权证,在未经法定程序变更前,其所有权人仍是乙。而丙从乙处购买的大厦303室也依法办理了房屋产权证,则大厦303室的所有权人应是丙。现甲根据其与乙于2001年5月13日签订的协议和认为丙购买大厦303室系乙、丙恶意串通,要求两被告返还大厦303室和309-310室的两本房产证的请求,因甲未提供证据证实,法院依法驳回了甲的诉讼请求。
  [评析]
  由本案原告的败诉,笔者引发了如下思考:
  1、本案原告要求返还房产证的诉讼请求为何会被驳回?
  本案原告将自己的两本房产证作为诉讼标的提起特定物给付之诉,而这两本原告的房产证已经房产部门变更登记为被告的名字。显然,原告起诉请求人民法院保护的民事权利已与具体行政行为相关联,而具体行政行为一经作出,即具有法律效力,非经法定程序不得变更。在民事诉讼中具体行政行为只是一种证据,由于民事审判对具体行政行为这种民事诉讼证据的审查存在局限性,所以在审判过程中,法院一般只审查其形式上的合法性,不审查其实质内容是否合法。因此,法院无法对这两本已经行政行为变更为他人的房产证进行判决。
  2、我国立法亟待解决房产登记案件出现民事、行政法律关系交叉时如何审理的问题?
  在房产登记案件中民事、行政法律关系出现交叉,是指在房产登记案件审理过程中,对当事人的权益保护涉及行政和民事两种法律关系,这两种法律关系相互关联,有时互为作用,处理结果互为因果或互为前提。在行政、民事法律关系交叉形成诉讼时,法院应适用何种程序审理,我国现行法律没有规定。在审判实践中,各地法院做法也不尽一致。有的法院采取先行后民的做法,有的采取行政附带民事案件的做法,有的采取分别审理和判决的方法。
  本案即属于行政法律关系与民事法律关系交叉的案件,原告可以对市房产管理局发证给被告的具体行政行为不服提起行政诉讼,也可就该案涉及的民事法律关系向人民法院提起民事诉讼。
  3、本案的争议是“民事先行”还是“行政先行”?
  首先本案原告必须提起正确的诉讼及诉讼请求。他必须对房产登记机关的发证行为提起行政诉讼。他也必须对已被登记为两被告名下的房产提起民事上的确权诉讼,请求确认其与第一被告乙的房产转移协议无效;请求确认乙将房产转让给丙的行为无效。因为本案的房产登记行政行为的合法性是以民事关系作为其行为基础和内容的,在民事权属争议没有定论的情况下,难以确定行政行为合法与否。而对民事行为的效力作出判断是民事诉讼的职责,民事行为的效力直接关系以此为基础的具体行政行为的合法性。因本案房产转移登记的合法性是以民事行为的有效性决定的,且行政行为的合法性审查依赖于民事案件的裁判。据此,笔者认为应当采取“民事先行”的审理原则,即裁定中止行政诉讼,待民事诉讼终结后再恢复行政诉讼,以维护法律的一致性和严肃性。
  4、本案中被告丙的房屋产权处理应体现物权的公示公信原则。
  公示是物权法的一项基本原则,一般而言,权利的享有以登记为公示的手段,物权的变动则以变更登记为公示的方式。通常情况下,公示的物权人就是真正的权利人,但是在特殊情况下,公示的权利人并非是真正的权利人,如有善意的第三人根据公示的权利状态与非真正权利人订立合同,则会产生法律是保护真正权利人还是保护善意第三人的问题。为了解决这一权利冲突,法律赋予公示以公信力,这就是公信原则。其目的在于保护善意第三人的交易安全。涉案中的被告丙基于讼争房屋的登记状态,如因其信赖乙是该房屋的所有权人而与之订立房屋买卖合同,属不知情的善意第三人,因此,其利益根据物权法公示公信原则理应受到保护,如其不是善意受让人,其知道或者应当知道房产登记错误,还与非真正权利人进行交易,就是自冒风险的行为,不应受到公信力制度的保护。

 (宗 鸣、王 锋)


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