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在建工程转让后是否影响原购房合同效力
【发布日期】:2014-08-01 08:42:48          【作者】: 
 2000年10月,原告张某与甲公司签订一份房屋买卖协议,协议规定:由原告购买该公司开发的某大夏四层C、F-8、10块,计建筑面积300平方米,每平方米3000元,共计900000元;付款方式,原告于签约时付款50万元,余款于2000年12月前结清;房屋交付,自签订协议之日起,甲公司在1年内交付原告使用。协议签订后,原告按期支付50万元购房款,而甲公司因资金不足,其开发的大厦几度停工,未能向原告交房。2004年6月,甲公司与乙公司签订了转让协议。协议约定:1、甲公司将大厦整体资产(包括土地使用权、再建工程财产权、项目开发建设权等)转让给乙公司。2、双方约定转让价为8000万元。3、大厦上原有购房客户由甲公司负责协商、办理退房,退房费由甲公司负担。同年12月,经批准,某大厦的项目建设单位调整为乙公司。同时,乙公司向房产管理局书面承诺:乙公司已将大厦债权债务接收,如再发生债务问题,仍由我公司负一切责任。之后,乙公司取得商品房预售许可证,并将商品房重新预售完毕(包括原告的合同标的),但尚未实际交付。事后原告拒绝接受甲公司退还的房款及利息,并诉至法院,要求确认与乙公司存在商品房买卖关系。法院受理后认为,原告与甲公司之间签订的房屋买卖合同合法有效,具有法律约束力。甲公司不能按期向原告交付房屋,属于合同违约。在甲公司因资金问题不能完成项目开发情况下,将大厦转让给乙公司,双方约定由甲公司将大厦上原购房合同负责解除,从而保证整体资产的完整,该条款在未征得相关第三人同意时,对第三人不具有约束力。至于甲、乙双方之间签订的转让合同,属于合同权利义务的概括转让,虽事先未征得原告方同意,但原告事后予以认可,并主张与乙公司存在房屋买卖关系,该主张符合法律规定,遂判决支持原告的诉讼请求。
    法官评析:由于我国目前的商品房预售制度的存在,开发过程中经常出“烂尾楼”现象,势必有新的开发商进入后才能完成建设项目。问题在于,新的开发商接手后,为了保证有利有赚,往往无视前面已存在的购房合同,重新对外预售房屋,常常导致“一女二嫁”局面的出现。本案中,原告认为新的开发商接受资产转让,就必须承认原来的商品房合同;被告则认为,原告的合同因“烂尾楼”而无法实现,钱也无法退还,如果人人都要履行原来合同,那资产转让就无法操作,这样势必损害到广大原购房人利益,原告的要求脱离实际且不公平。从双方的观点来看,原告从法律角度主张权利,被告从情理方面阐述理由,似乎都有各自的道理。按照资产运作预期,乙公司携资进行后续开发,利用房价上涨的现实寻求利润空间,帮助甲公司摆脱困境,从而保证原购房人的基本利益,既是目前形势下三方共羸的理想方案,也是一种纯粹的市场行为,有赖于各方的协商与诚意。但乙公司在转让前应当充分评估市场风险,并在三方协商一致后再行接收转让,即可避免纠纷的产生,但乙公司并未做好前期工作,已成为大厦开发人,理应承担该项目的权利义务。被告的抗辩理由仅涉及道德范畴,缺乏法律依据,而原告的主张虽然得理不让人,但符合法律规定,所以法院作出上述判决是有道理的,至于后面一份商品房合同,依据合同先后原则,只能选择其他方式维护自己的权益。

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