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借用他人名义买房无力还贷,实际购房人和名义购房人谁来担责?
【发布日期】:2017-08-07 20:37:34          【作者】:超级管理员 



案情
2015年小王因结婚需要买房,但由于自身资信不良,无法在银行办理按揭贷款,故找到好友小李借名买房。小李出于朋友之间的信任,先以自己的名义与某小区开发商签订了购房合同,将房屋产权登记在自己名下后,又以自己的名义向银行申请了贷款22万余元,借款期限10年。合同签订后,小李一再嘱托小王按期履行还款义务,但2016年12月开始,小王连续7个月未按期归还贷款本息,银行为维护信贷资产安全,将小李诉至法院,要求小李归还按揭贷款本金及利息。

分析
案件在审理过程中产生分歧,小李认为实际购房人是小王,房子由小王一直居住,贷款也是小王偿还,故银行应该起诉小王,诉讼主体不适格,请求法院驳回起诉,而银行认为房产证上是小李的名字,与银行签订按揭贷款合同的也是小李,理应由小李承担归还贷款的责任。
笔者认为应由名义购房人小李承担还本付息的责任。从合同的效力来看,当事人订立合同,自双方当事人签字或盖章时成立,虽然小李不是真正的购房人,但其作为完全民事行为能力人,与银行订立借款合同系其真实意思表示,且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故该合同合法有效。
从债权的相对性来看,合同关系存在于特定的当事人之间,而债权原则上仅在合同当事人之间发生效力,并不及于第三人,债权只能向特定的债务人请求给付,即使因合同以外的第三人的行为致使债权不能实现,债权人也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性要求第三人对债务承担责任。本案中,虽案涉房屋实际购买人为小王,偿还贷款的也是小王,但银行与小李签订借款合同时并不知情,合同只在小李和银行间发生约束力,银行无权直接要求小王归还借款,故只能由合同当事人小李承担还本付息的责任,在小李向银行承担责任后可以另案向小王主张。

法官说法:
法律虽未明文禁止借名买房,但无论是对借名人还是被借名人,其背后存在诸多法律风险,比如在贷款买房的情形下,如果借名人不按时偿还贷款,将直接影响被借名人的信用记录;因房屋产权登记在被借名人名下,可能会引起房屋所有权的争议;如果被借名人失信,房屋可能因诉讼被查封、执行等,因此,借名需谨慎。

来源:射阳县人民法院


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