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买房合同注明卖方“净拿”,买方却拒交个人所得税,法律能同意吗?
【发布日期】:2018-08-08 09:54:28          【作者】:常州中院 

  在一起房屋买卖合同纠纷中,双方在合同中约定卖房人“净拿”房款104万元,但随后买方却坚持认为个人所得税应由卖方自行缴纳,其只愿意承担交易过程中的契税及中介费。双方因此发生争议导致合同未能全面履行,事后双方均诉请要求解除合同并主张对方承担违约金。


  8月6日,江苏省南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决,认为根据交易习惯,二手房房屋买卖合同中广泛存在买卖双方对个人所得税的实际承担人进行约定的情况,且社会公众对“净拿”概念有普遍的共同认知,认定买方李女士系违约方,其已经支付的5万元购房定金抵作应支付的违约金。


  2017年初,黄某委托海门市某中介出售自己名下位于海门市静海新村的一套房屋。很快,李女士看中了这套房屋。经过中介的牵线,黄某和李女士就该房屋买卖达成了合意,两人在中介签订了《售房协议书》。双方在协议中约定:黄某(甲方)将该房屋出售给李女士(乙方),总价为104万元,过户费用由李女士承担,同时该合同第13条附说明“甲方净拿104万”;乙方同意向甲方交纳定金5万元,余额中的41万在过户之日支付,58万元贷款直接到甲方账上;双方协议过户时间为2017年2月28日。


  此外,黄某为达到“净拿”104万房款的目的,合同还专门约定过户费用和中介费用均由乙方李女士支付,并注明了违约金为房款总价的20%即20.8万元。合同签订当天,李女士根据协议将5万元定金支付给了黄某。


  至此,本应皆大欢喜,未料随后的发展却再起波折。到了原本该过户的2月28日,李女士要求等到3月再支付首付款,黄某表示同意。几经协商,两人约定将过户日期更改为3月15日。


  3月15日当天,双方依约来到行政审批中心不动产登记处,准备办理相关过户手续,又因“个人所得税由谁来负担”的问题再起争执。李女士坚持认为,个人所得税一般由得利者个人自行缴纳,这既是法律规定,更是交易惯例,要推翻这种规定或者惯例,应该通过明确无误的条款写明,同时她还认为在选择采用商业贷款事项中自己已经有所让步,再让她出个人所得税肯定是不合理的。双方为此僵持不下,当天的过户计划彻底泡汤。


  此后的半个月,李女士选择了“隐身人”状态,经中介每日的短信催促,她的回复是“让黄某自己联系我”。而黄某夫妇约她在银行碰面,她仍选择了不出现,这使得买卖一下子陷入了僵局。


  没过多久,李女士看到了别人发给她的朋友圈截图:中介的工作人员在黄某夫妇约她见面的当天,在银行门口拍摄了她未出现履约的相关视频。一气之下,李女士一纸诉状将黄某告上了海门市人民法院,诉请解除双方售房合同并由黄某支付违约金20.8万元。


  黄某却认为构成根本违约的是李女士,向法院提出了反诉,要求解除双方售房合同,并由李女士支付违约金20.8万元。


  海门法院经审理认为,根据个人所得税相关法律、法规,个人所得税的纳税人固然应当是房屋出售方,但根据交易习惯,二手房房屋买卖合同中广泛存在买卖双方对个人所得税的实际承担人进行约定的情况,社会公众对“净拿”概念亦有普遍的共同认知,即由买方承担所有的交易费用。本案中,《售房协议书》第8条约定过户费用由李女士承担,该约定虽未明确“过户费用”是否包含个人所得税,但结合合同第13条附“甲方净拿104万元整”及第6条由乙方分三次共计向甲方支付104万元的约定,若个人所得税由黄辉承担,其出售房屋所得的价款将少于104万元,显与合同约定相矛盾。


  在合同履行过程中,李女士在2017年3月15日下午才首次提出个人所得税的负担问题,不排除李女士在合同签订时对“甲方净拿104万元整”有明确认知,故黄某应缴纳的个人所得税应由李女士实际承担。


  合同双方均诉请要求解除合同并主张对方承担违约金,解除合同系双方的共同主张,该主张不违反法律规定,应予以支持。《售房协议书》约定了违约金为房款总价的20%即20.8万元,考虑2017年二手房交易市场行情及黄某关于其损失的陈述,对合同约定的违约金予以适当减少,酌情确定为5万元。李女士作为违约方,已支付购房定金5万元,为减少双方诉累,该款抵作李女士应支付的违约金。


  李女士不服,向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持了原判。


  连线法官:“净拿”应理解为最终纯得之意


  “合同生效后,对合同履行过程中部分权利义务没有约定或者约定不明的,双方可以协商,协商不成的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”该案二审承办法官谷昔伟介绍说,《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。本案中,所涉购房协议合法有效,双方均应当按照协议约定履行各自义务,合同履行过程中双方对个人所得税由谁负担产生争议,导致合同未能全面履行。对于双方争议应当根据协议有关条款、法律规定、交易习惯等因素做出理解,从而确定责任主体。


  谷昔伟法官介绍说,《中华人民共和国个人所得税法》对个人所得税的规定属于管理性强制性规范,并不属于效力性强制规范,只有违反效力性强制规范的法律、法规,才涉及到合同无效的问题。在二手房买卖中,买方不用交个人所得税,卖方则可能要交个人所得税,但如果满足免税条件的就可以不用交,具体由谁承担要看购房合同的约定,如果约定了由买方承担房屋交易过程中的所有税费的话,就必须由买方承担。具体到本案,涉案协议条款中“净”应理解为纯粹之意,“净拿”应理解为最终纯得之意,结合双方协议中约定的“甲方净拿104万”以及当前房屋买卖交易习惯,应理解为由李女士承担交易中产生的契税、个人所得税等费用,卖房人最终纯得104万元。因此,双方因个人所得税由谁负担产生争议导致合同未能履行,主要原因在于买房人,应由其承担违约责任。


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